昨天，有消息说，北京公布了2017年建设用地供应计划，供应总量为3900公顷，比去年减少200公顷。特别是住宅用地计划供应610公顷，相对于去年的1200公顷，减少了差不多一半。这势必会诱发房价的上涨。真是如此吗？

北京土地供应减半 并非全为了保房价

昨天，有消息说，北京公布了2017年建设用地供应计划，供应总量为3900公顷，比去年减少200公顷。特别是住宅用地计划供应610公顷，相对于去年的1200公顷，减少了差不多一半。于是，市场一片惊呼，这是还要保房价，土地供应减少，势必会诱发房价的上涨。

其实，我们算算，住宅610公顷，就相当于610万平方米，这其中3分之一盖房，3分之二配套，也就意味着200万平方米的房子会被建成，每套100平米计算，如果保质保量完成好也是20000套房子，够6万人居住了。如果放在以往肯定是不够的，因为每年会有几十万的新增人口，而实际上从2016年起，北京常住人口将进入下降模式，一年人口将减少50万左右。所以问题有答案了，北京住宅建设用地减少，最主要的目的还是为了跟控制人口相配套。

以房控人一直是我们的固有思路，房子建的多了，房子便宜了就会吸引更多的外来人口入京，于是我们一直觉得只要房价足够高，外来人口买不起房，他就不来了。结果事与愿违，外来人口到北京的第一站都是租房的，而且很可能会租上几年，而房租又是市场平均收入决定的，所以这就造成了房价涨的很高，但并没有限制住外来人口，而房租却始终涨不动，房租平均年涨幅只有5-8%，跟人均收入的涨幅基本吻合。因为对于外来人口来说，他能吃苦，你涨房租他就不租了，宁可住到郊区去。所以最后房租跟房价间的差距越来越大，北京的租售比从7%，一路下滑到了不到2%。虽然以房控人的效果并不明显，但我们却不敢丝毫放松，一直在担心，如果北京城区面积继续扩大，到时候可能会吸引来更多的人口，那么对于控人战略是相当不利的。所以这个风险不能冒。足以见得，这次北京疏解人口的任务是多么的紧迫，很可能是个死命令，不成功则成仁。

北京土地供给减少，这是看空房价的人最不愿意见到的局面，但其实根本就在预期之中，因为2013年之后，北京的土地供给，每年都是减少的。有人问了，那么北京房价会怎么样，这里面必须分开讨论，其实去年开始北京已经进入了存量房时代，也就是二手房的交易量超过了一手房，所以土地供给减少可能会带来二手房的预期看涨，卖房的人吃到了定心丸，二手房的价格会更加坚挺。而事实上在房价限贷和限购的政策影响下，新房价格基本不会再上升，因为在北京政府的工作报告里，就承诺了北京房价环比不上升，注意这是新房，新房不涨价，二手房未必不涨价！二手房是没法用价格指导，所以在中介的助推下，二手房可能还会上涨，用上涨来刺激购房人的神经，激发他们心底里的恐惧。最后达到成交的目的。但还是受制于限购和限贷的政策，所以可能2017年的二手房市场仍然是有价无市，价格坚挺，但成交量会一路下滑，资金杠杆的炒楼者会备受煎熬。

综合来看，依然维持那个判断，地方政府依然爱着房价，现在虽然不敢说涨，但防止房价暴跌的动力依然十足，所以是一个明显的纠结期，一方面要按住价格，一方面要托住价格，而按价格则需要降低交易量，托价格则必须发动群众调动预期，这样的纠结局面依然会持续，地方期待中央态度的松动，更期待整个经济局势的变化。而这种博弈的僵持局面会持续几年，直到外力打破。要么是美联储缩表，带动全球紧缩，要么是房地产税推出，彻底改变地方收入来源，所以，也正因为此，我早就说，尽管我看空房价，但中国的房价涨了这么久，也并不是马上就能跌的，没个3-5年，这个预期转变不过来。而现在限贷也好，限购也罢，看似是为了遏制房价上涨，其实更是为了防止暴跌，冰封成交量，没有人往外抛售，怎么可能会跌。要真想跌，其实最好的办法就是增加土地供给，参考香港董建华的8万5建屋计划，所以，任何速胜论都是不正确的。当然亡国论就更不可取了，房地产永远涨，这就更是跟永动机，或者长生不老一样的荒谬了，任何炼丹吃药的皇帝，最后都反而早早的升天了。